Was ist die Restschuld? | Baufinanzierung Lexikon, DCB

Warum ist die Restschuld so wichtig?

Bei den meisten Baufinanzierungen ist das Darlehen nach Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt. Die verbleibende Restschuld muss über eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Marktzinsen weiterfinanziert werden. Das ist das zentrale Zinsänderungsrisiko der Baufinanzierung.

Je höher die Restschuld nach Ende der Zinsbindung und je stärker die Zinsen bis dahin gestiegen sind, desto teurer wird die Anschlussfinanzierung.

Rechenbeispiel: Restschuld nach 10 Jahren

Darlehenssumme 400.000 € · Sollzins 3,5 % · 10 Jahre Zinsbindung

Anfangstilgung	Monatsrate	Restschuld nach 10J	Getilgt
1,0 %	1.500 €	ca. 362.000 €	38.000 €
2,0 %	1.833 €	ca. 324.000 €	76.000 €
3,0 %	2.167 €	ca. 286.000 €	114.000 €
4,0 %	2.500 €	ca. 248.000 €	152.000 €

Der Unterschied zwischen 1% und 4% Anfangstilgung beträgt nach 10 Jahren über 114.000 € Restschuld, bei höherer Monatsrate, aber deutlich weniger Zinsänderungsrisiko.

Restschuld und Zinsänderungsrisiko

Das Risiko: Wenn die Zinsen bis zum Ende Ihrer Zinsbindung deutlich gestiegen sind, müssen Sie Ihre hohe Restschuld zu deutlich höheren Zinsen refinanzieren. Das kann die monatliche Belastung erheblich erhöhen.

Szenariorechnung: Zinsanstieg trifft hohe Restschuld

Was passiert wenn die Zinsen um 2% steigen?

Restschuld nach 10 Jahren: 320.000 €

Szenario	Neuer Zinssatz	Neue Monatsrate	Mehrkosten/Monat
Zinsen gleichbleibend	3,5 %	1.760 €	-
Zinsen +1 %	4,5 %	1.973 €	+213 €
Zinsen +2 %	5,5 %	2.193 €	+433 €

So minimieren Sie das Restschuldrisiko

Höhere Anfangstilgung wählen, reduziert die Restschuld direkt
Sondertilgungen nutzen, jede Sondertilgung senkt die Restschuld
Längere Zinsbindung wählen, schützt länger vor Zinsanstiegen
Forward-Darlehen abschließen, sichert den Anschlusszins frühzeitig

Empfehlung: Planen Sie von Anfang an, wie hoch Ihre Restschuld nach Ende der Zinsbindung sein wird, und ob Sie diese auch bei deutlich gestiegenen Zinsen noch finanzieren könnten. Als Faustregel sollte die Restschuld nach Zinsbindungsende maximal das 100-fache Ihrer monatlichen Nettoeinkommen betragen.

Verwandte Begriffe

Häufige Fragen

Wie berechne ich meine Restschuld nach X Jahren?

Die Restschuld ergibt sich aus dem Tilgungsplan Ihres Darlehens, den Ihre Bank beim Vertragsabschluss aushändigen muss. Alternativ hilft unser Tilgungsrechner auf der Website.

Kann ich die Restschuld auf einmal zurückzahlen?

Innerhalb der Zinsbindungsfrist nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Nach 10 Jahren können Sie das Darlehen mit 6 Monaten Frist kündigen und die Restschuld ablösen, ohne Entschädigung.

Was ist wenn ich die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung nicht mehr bedienen kann?

Das ist ein ernstes Risiko das Sie bei der Vertragsgestaltung berücksichtigen sollten. Wählen Sie Tilgung und Zinsbindung so, dass die Restschuld auch bei 2% höheren Zinsen noch tragbar ist.

Wird die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung automatisch übernommen?

Nicht automatisch. Sie können zur Anschlussfinanzierung zur aktuellen Bank bleiben oder zu einer anderen wechseln. Oft lohnt sich der Wechsel, wir vergleichen alle Angebote für Sie.

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