Was ist Tilgung? | Baufinanzierung Lexikon, DCB

Tilgung im Detail

Bei einer Baufinanzierung setzt sich Ihre monatliche Rate, die sogenannte Annuität, aus zwei Bestandteilen zusammen: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil. Während der Zinsanteil die Kosten dafür abdeckt, dass die Bank Ihnen Geld leiht, reduziert der Tilgungsanteil direkt Ihre ausstehende Schuld.

Entscheidend zu verstehen ist die Verschiebung innerhalb der Annuität über die Laufzeit: Da die Zinsen immer auf die aktuelle Restschuld berechnet werden und die Restschuld durch die Tilgung kontinuierlich sinkt, wird bei gleichbleibender Monatsrate mit der Zeit immer mehr getilgt und immer weniger Zinsen gezahlt. Dieser Effekt ist der mathematische Kern eines Annuitätendarlehens.

Anfangstilgung

Die Anfangstilgung bezeichnet den Tilgungsanteil im ersten Jahr der Finanzierung, ausgedrückt als Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme. Sie wird bei Vertragsabschluss festgelegt und ist neben dem Zinssatz die wichtigste Variable für die Gesamtlaufzeit und die Restschuld am Ende der Zinsbindung.

Faustregel: Eine um 1 Prozentpunkt höhere Anfangstilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit typischerweise um 5-8 Jahre und spart erhebliche Zinskosten über die Gesamtlaufzeit.

Rechenbeispiel

Tilgungsentwicklung über 10 Jahre

Darlehenssumme: 300.000 € · Sollzins: 3,5 % · Anfangstilgung: 2,0 %

Monatliche Rate (Annuität): 1.375 €

Jahr	Zinsanteil	Tilgungsanteil	Restschuld Ende
1	10.324 €	6.176 €	293.824 €
3	9.883 €	6.617 €	280.553 €
5	9.413 €	7.087 €	266.440 €
10	8.119 €	8.381 €	234.086 €

Nach 10 Jahren: Restschuld 234.086 €, die Tilgung hat sich von 6.176 € auf 8.381 € jährlich erhöht.

Tilgung und Sondertilgung

Neben der regulären Tilgung im Rahmen der Annuität können viele Darlehensverträge Sondertilgungen vorsehen, also außerplanmäßige Rückzahlungen über die vereinbarte Rate hinaus. Diese reduzieren die Restschuld direkt und verkürzen damit die Gesamtlaufzeit. Details dazu finden Sie im Lexikonartikel zur Sondertilgung.

Wichtig: Eine sehr niedrige Anfangstilgung von nur 1% verlängert die Gesamtlaufzeit auf 40-50 Jahre und erzeugt enorme Zinskosten. Bei den aktuellen Zinsniveaus empfehlen Finanzierungsexperten eine Anfangstilgung von mindestens 2%, besser 3%.

Anfangstilgung richtig wählen

Grundsätzlich gilt: Je höher die Anfangstilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt. Allerdings erhöht eine höhere Tilgung die monatliche Rate. Die optimale Anfangstilgung hängt ab von:

Ihrem verfügbaren monatlichen Einkommen nach allen Fixkosten
Ihrer geplanten Beschäftigungs- und Einkommensentwicklung
Ob Sie Sondertilgungsoptionen als Flexibilitätspuffer nutzen möchten
Dem aktuellen Zinsniveau, bei hohen Zinsen lohnt sich höhere Tilgung besonders

Verwandte Begriffe

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Zinsen?

Die Zinsen sind die Kosten für die Kreditnutzung, sie reduzieren Ihre Schuld nicht. Die Tilgung hingegen zahlt direkt Ihre Schuld zurück. Beide zusammen ergeben die monatliche Rate (Annuität).

Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?

Finanzierungsexperten empfehlen bei den aktuellen Zinsniveaus eine Anfangstilgung von mindestens 2%, idealer sind 2,5-3%. Eine Tilgung von nur 1% führt zu einer Gesamtlaufzeit von 40-50 Jahren.

Was passiert wenn ich mehr tilge als vereinbart?

Mehrere Tilgungen über die vereinbarte Rate hinaus sind nur als vertraglich vereinbarte Sondertilgungen möglich. Nicht jeder Vertrag erlaubt das, prüfen Sie das bei Vertragsabschluss.

Sinkt meine Rate wenn ich mehr tilge?

Nein. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant. Eine höhere Tilgung bedeutet, dass Sie früher fertig sind, nicht, dass die Rate sinkt. Ausnahme: variable Darlehen.

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