Sollzinsbindung vs. Gesamtlaufzeit
Diese beiden Begriffe werden häufig verwechselt: Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum des festen Zinssatzes, typischerweise 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Die Gesamtlaufzeit ist die Zeit bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens, die oft 25-35 Jahre beträgt.
Nach Ablauf der Sollzinsbindung besteht noch eine Restschuld, die über eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Marktzinsen weiterfinanziert werden muss. Das ist das zentrale Zinsänderungsrisiko bei der Baufinanzierung.
Sollzins vs. Effektivzins
Der Sollzins (früher: Nominalzins) ist der reine Darlehenszins ohne zusätzliche Kosten. Der Effektivzins enthält alle Kosten der Finanzierung (Bearbeitungsgebühren, Disagio etc.) und ermöglicht den Vergleich verschiedener Angebote. Seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie 2016 muss der Effektivzins immer angegeben werden. Für Vergleiche ist ausschließlich der Effektivzins relevant.
Kurze vs. lange Zinsbindung
Darlehenssumme: 300.000 € · Anfangstilgung: 2,5 %
| Zinsbindung | Sollzins | Monatsrate | Restschuld nach Bindung |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,2 % | 1.450 € | 268.000 € |
| 10 Jahre | 3,5 % | 1.500 € | 243.000 € |
| 15 Jahre | 3,7 % | 1.550 € | 211.000 € |
| 20 Jahre | 3,9 % | 1.600 € | 170.000 € |
Längere Zinsbindung kostet etwas mehr Zinsen, gibt aber Sicherheit. Ob das die richtige Wahl ist, hängt von der Zinsprognose und Ihrer persönlichen Risikobereitschaft ab.
Die richtige Zinsbindung wählen
Es gibt keine universell richtige Antwort, die optimale Zinsbindung hängt von mehreren Faktoren ab:
- Aktuelles Zinsniveau: Bei historisch niedrigen Zinsen lohnt sich lange Bindung. Bei hohen Zinsen kann kurze Bindung sinnvoll sein, wenn man auf fallende Zinsen setzt.
- Risikobereitschaft: Wer absolute Planungssicherheit will, wählt 15-20 Jahre. Wer Zinsrisiken eingehen kann, wählt kürzer.
- Verbleibende Restschuld: Je höher die Restschuld nach Ende der Zinsbindung, desto größer das Risiko steigender Zinsen.
- Persönliche Lebenssituation: Planen Sie einen Umzug in 10 Jahren? Dann macht eine 20-Jahres-Bindung wenig Sinn.
Sonderkündigungsrecht: Nach 10 Jahren Zinsbindung haben Sie gemäß § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, mit 6 Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das bedeutet: Eine 20-jährige Zinsbindung lässt sich nach 10,5 Jahren kostenfrei kündigen.
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