Was ist der Effektivzins? | Baufinanzierung Lexikon, DCB

Was enthält der Effektivzins?

Der Effektivzins berücksichtigt nach §6 PAngV (Preisangabenverordnung) folgende Kostenfaktoren:

Sollzins (der reine Darlehenszins)
Bearbeitungsgebühren (soweit angefallen)
Disagio (Abzug vom Darlehensbetrag bei Auszahlung)
Auszahlungszeitpunkt und Zahlungsrhythmus
Bereitstellungszinsen (nur wenn von Anfang an vereinbart)

Nicht enthalten sind: Notar- und Grundbuchkosten, Gebäudeversicherung, Schätzkosten und andere externe Kosten.

Vergleichsbeispiel

Warum der Sollzins allein täuscht

Angebot	Sollzins	Bearbeitungsgebühr	Effektivzins
Bank A	3,40 %	0 €	3,45 %
Bank B	3,30 %	2.000 €	3,55 %
Bank C	3,50 %	0 €	3,50 %

Bank B hat den niedrigsten Sollzins, aber durch die Bearbeitungsgebühr den höchsten Effektivzins. Bank A ist tatsächlich das günstigste Angebot.

Einschränkungen des Effektivzins-Vergleichs

Trotz seiner Stärke hat der Effektivzins beim Baufinanzierungsvergleich eine wichtige Einschränkung: Er ist nur bei identischen Rahmenbedingungen wirklich vergleichbar. Das bedeutet:

Gleiche Darlehenssumme
Gleiche Zinsbindungsdauer
Gleiche Tilgungsrate
Gleicher Auszahlungstermin

In der Praxis haben verschiedene Bankangebote oft unterschiedliche Konditionen, die den Vergleich erschweren. Unser Beratungsservice vergleicht alle Angebote auf normierter Basis, so erhalten Sie den echten Überblick.

Rechtlicher Hinweis: Seit 2016 (Wohnimmobilienkreditrichtlinie) müssen Banken den effektiven Jahreszins für Immobilienkredite immer angeben. Ein Angebot ohne Effektivzinsangabe ist nicht rechtskonform.

Sollzins, Effektivzins, der praktische Unterschied

In der Praxis liegt der Effektivzins bei Immobilienkrediten oft nur 0,05-0,20 Prozentpunkte über dem Sollzins, weil Bearbeitungsgebühren heute weitgehend abgeschafft sind. Der wesentliche Unterschied ergibt sich noch durch die genaue Zahlungsweise (monatlich, vierteljährlich) und kleinere versteckte Kosten.

Verwandte Begriffe

Häufige Fragen

Warum ist der Effektivzins höher als der Sollzins?

Weil der Effektivzins alle Kosten der Finanzierung enthält, nicht nur den reinen Darlehenszins. Er ist daher das einzige geeignete Maß für den Vergleich verschiedener Angebote.

Kann ich Baufinanzierungsangebote ausschließlich anhand des Effektivzinses vergleichen?

Nur wenn alle anderen Rahmenbedingungen identisch sind (Betrag, Laufzeit, Zinsbindung, Tilgung). Bei unterschiedlichen Konditionen ist ein direkter Vergleich schwieriger, unser Beratungsservice hilft dabei.

Was ist der Unterschied zwischen Effektivzins und Sollzins?

Der Sollzins ist der reine Darlehenszins. Der Effektivzins enthält alle Kosten und berücksichtigt Zahlungsrhythmus und Timing. Für Vergleiche gilt immer der Effektivzins.

Enthält der Effektivzins die Notarkosten?

Nein. Notarkosten, Grundbuchgebühren und Maklerprovisionen sind externe Kosten die nicht in den Effektivzins einfließen. Diese müssen separat als Kaufnebenkosten eingeplant werden.

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