Was ist der Beleihungswert? | Baufinanzierung Lexikon, DCB

Beleihungswert vs. Kaufpreis vs. Verkehrswert

Diese drei Begriffe werden häufig verwechselt, sie bezeichnen jedoch grundlegend verschiedene Dinge:

Kaufpreis: Der tatsächlich im Kaufvertrag vereinbarte Preis zwischen Käufer und Verkäufer.
Verkehrswert (Marktwert): Der nach §194 BauGB ermittelte Wert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Wird von unabhängigen Gutachtern ermittelt.
Beleihungswert: Der bankinterne Wert, der nach §16 PfandBG auf Basis einer nachhaltigen, konservativen Bewertung ermittelt wird. Er ist die Bemessungsgrundlage für den maximalen Darlehensbetrag.

Gesetzlich ist der Beleihungswert durch das Pfandbriefgesetz (PfandBG) geregelt und darf den Verkehrswert nicht überschreiten. In der Praxis liegt er typischerweise bei 70-90 % des Verkehrswerts, da Banken einen Sicherheitspuffer einkalkulieren müssen.

Rechenbeispiel

Vom Kaufpreis zum Beleihungswert

Kennzahl	Wert
Kaufpreis der Immobilie	400.000 €
Verkehrswert (Gutachten)	385.000 €
Beleihungswert (Bank, ca. 80 %)	308.000 €
Maximales Darlehen bei 80% Beleihungsauslauf	246.400 €

In diesem Beispiel deckt die Bank maximal 246.400 €, obwohl der Kaufpreis 400.000 € beträgt. Die Differenz muss durch Eigenkapital gedeckt werden.

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Banken ermitteln den Beleihungswert nach einem standardisierten Verfahren das folgende Faktoren berücksichtigt:

Ertragswert: Welche nachhaltigen Mieteinnahmen sind erzielbar?
Sachwert: Was würde es kosten, die Immobilie neu zu errichten?
Vergleichswert: Zu welchen Preisen wurden vergleichbare Objekte verkauft?
Nachhaltigkeitsabschlag: Ein Sicherheitspuffer gegen Wertschwankungen
Lage und Zustand: Mikrolage, Bausubstanz, Energieeffizienz

Praxishinweis: In Boomregionen liegt der Kaufpreis oft deutlich über dem von der Bank ermittelten Beleihungswert. Das bedeutet: Selbst wenn Sie 20% Eigenkapital mitbringen, kann die Bank die Finanzierung ablehnen oder nur zu schlechteren Konditionen gewähren, weil der Beleihungsauslauf trotzdem zu hoch ist.

Bedeutung für Ihren Zinssatz

Je niedriger das Verhältnis von Darlehensbetrag zu Beleihungswert (der sogenannte Beleihungsauslauf), desto besser Ihr Zinssatz. Banken staffeln ihre Zinsangebote typischerweise in Stufen: bis 60%, bis 70%, bis 80%, bis 90% des Beleihungswerts. Jede höhere Stufe bedeutet einen Zinsaufschlag.

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Häufige Fragen

Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?

Banken müssen konservativ bewerten. Der Beleihungswert soll auch in einer wirtschaftlichen Krise noch realistisch sein, also den Betrag, den die Bank im Zwangsversteigerungsfall sicher erlösen würde.

Kann ich den Beleihungswert der Bank anfechten?

Ja, technisch ist das möglich. Wenn Sie ein unabhängiges Gutachten vorlegen das einen höheren Wert belegt, kann die Bank diesen berücksichtigen, ist aber nicht verpflichtet dazu.

Beeinflusst der Kaufpreis den Beleihungswert?

Indirekt ja, der Kaufpreis ist einer der Faktoren bei der Ermittlung. Allerdings begrenzen Banken den Beleihungswert auf maximal 100 % des Verkehrswerts, nie auf mehr.

Was passiert wenn die Immobilie unter dem Beleihungswert verkauft werden muss?

Das ist das Szenario, gegen das sich die Bank mit dem Beleihungswert absichert. Solange der Verkaufserlös über dem Beleihungswert liegt, ist die Bank abgesichert.

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