Grundschuld vs. Hypothek, der wichtige Unterschied
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Grundschuld und Hypothek oft synonym verwendet, rechtlich sind sie jedoch grundverschieden:
Grundschuld vs. Hypothek
| Merkmal | Grundschuld | Hypothek |
|---|---|---|
| Abhängigkeit vom Darlehen | Unabhängig (abstrakt) | Akzessorisch (darlehensgebunden) |
| Höhe | Bleibt konstant | Sinkt mit der Tilgung |
| Nach Rückzahlung | Bleibt bestehen (Eigentümergrundschuld) | Erlischt automatisch |
| Praxis | Heute Standard | Heute kaum noch verwendet |
In Deutschland verwenden Banken heute fast ausschließlich die Grundschuld, weil sie für die Bank flexibler handhabbar ist und nicht mit jeder Tilgungsrate angepasst werden muss.
Was bedeutet die Grundschuld für Sie als Eigentümer?
Die Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen, in Abteilung III. Solange das Darlehen läuft, kann die Bank aus dieser Grundschuld vollstrecken, wenn Sie Ihre Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllen. Das Haus kann dann zwangsversteigert werden.
Entscheidend zu verstehen: Die Grundschuld und das Darlehen sind rechtlich getrennte Konstrukte. Die Grundschuld ist ein abstraktes Recht am Grundstück, das Darlehen ist der schuldrechtliche Vertrag mit der Bank. Im sogenannten Sicherungsvertrag (Zweckerklärung) wird geregelt, für welches Darlehen die Grundschuld als Sicherheit dient.
Kosten der Grundschuldeintragung
Die Grundschuldeintragung verursacht Kosten beim Notar und Grundbuchamt. Diese richten sich nach dem GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) und der Grundschuldhöhe:
Grundschuldkosten bei 300.000 € Darlehen
| Position | Betrag (ca.) |
|---|---|
| Notargebühr (Beurkundung + Beglaubigung) | ca. 540 € |
| Grundbucheintragung | ca. 270 € |
| Gesamt | ca. 810 € |
Faustformel: ca. 0,2-0,3% der Grundschuldhöhe für Notar + Grundbuch zusammen.
Was passiert nach vollständiger Rückzahlung?
Nach vollständiger Tilgung des Darlehens verbleibt die Grundschuld zunächst im Grundbuch, sie erlischt nicht automatisch. Sie können dann wählen:
- Löschung beantragen, Kosten: ca. 100-200 €. Saubereres Grundbuch, aber bei erneutem Darlehen muss neu eingetragen werden.
- Als Eigentümergrundschuld behalten, Kostenfrei. Bei einer späteren Anschlussfinanzierung kann dieselbe Grundschuld wiederverwendet werden, das spart Kosten.
Praxis-Tipp: In den meisten Fällen empfiehlt es sich, die Grundschuld nach der Tilgung nicht sofort zu löschen, sondern als Eigentümergrundschuld zu belassen. Das spart bei einer späteren Finanzierung die Eintragungskosten.
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